不動産の購入について
まずは、不動産購入の流れを８つに分けてご案内致します。ご資金計画に始まり、物件見学やご契約、ご入居から確定申告に至るまで、疑問点や注意点をわかりやすくまとめました。ご購入をお考えのお客様はぜひ一度ご一読下さい。
1.ご資金計画
ご購入に必要な資金のご確認
不動産購入には物件の価格に加えて、税金・諸費用などさまざまな諸費用が必要になります。この諸費用分は物件の価格のおよそ6～9％が目安です（※中古マンション・一戸建ての場合）。その他、引越し代や家具代、場合によってはリフォーム代なども必要になってきます。
主な諸費用の内訳
| 仲介手数料 |
ご購入が成約した場合にのみ、その取引額に応じて、所定の仲介手数料（消費税込）が必要となります。 ※ご購入相談をいただいても、ご成約に至らなかった場合や、ご購入を途中で取りやめたなどの場合には、仲介手数料は発生いたしません。 ※弊社社有物件を直接ご購入された場合、弊社からの仲介手数料はありません。
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|---|---|
| 住宅ローン事務手数料 |
住宅ローンお借入時の事務手数料です。 支払い時期：住宅ローン実行時（＝残代金お支払い時） ※金額は金融機関により異なります。
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| 保証協会保証料 |
住宅ローンをお借り入れる際の保証料です。 支払い時期：住宅ローン実行時（＝残代金お支払い時） ※金額は金融機関、お借入額・お借入期間により異なります。
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| 管理費／修繕積立金等の清算金 |
マンション等の売買の場合、日割りで清算します。 支払い時期：所有権移転時（＝残代金お支払い時）
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| その他 | 火災保険料、司法書士への報酬などが必要となります。 |
主な税金
| 印紙税 |
不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローンをご利用の場合）に貼る印紙代です。 不動産価格や住宅ローンお借入金額により額面は異なります。
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|---|---|
| 登録免許税 |
不動産を取得し、登記をする際に必要となる税金です。
※登記の内容によって税率が異なります。 また、一定の要件に該当する居住用不動産の場合には軽減処置が受けられますので、詳細は不動産業者・司法書士などにご確認ください。
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| 固定資産税 |
土地・建物の所有者に対して、毎年課税される税金です。
取得年次分支払い時期：残代金お支払い時に日割り清算します。
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| 都市計画税 |
固定資産税と合わせ、土地や建物の所有者に対して毎年課税される税金です。
取得年次分支払い時期：残代金お支払い時に日割り清算します。
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| 不動産取得税 |
不動産の取得に際して課税される税金です。
※不動産の種類により税率が異なります。 ※一定の要件に該当する住宅用家屋は軽減処置が受けられます。
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※税金・諸費用は、購入物件、購入の時期、諸条件、取扱金融機関により異なります。
※上記以外にも、引越し費用・リフォーム費用・インテリア等購入費用・ハウスクリーニング費用など、別途必要に応じてかかる費用があります。
ご購入可能な物件価格のご確認
ご購入可能な物件価格を算出するには、まず、いくらなら毎月の住宅ローン返済にあてることができるか計画するところから始めます。返済金額の目安は、毎月の積立預金額や賃貸住宅にお住いの場合は現在のお家賃、お買い替えの場合は現在の住宅ローン返済額などを参考にします。
この月々の返済可能金額から、いくらまでなら住宅ローンを借り入れ可能なのかを算出していきます。
ご購入可能な物件価格 ＝ ご返済可能な住宅ローン借入金額＋（自己資金－諸費用）
※諸費用部分も金融機関によっては、諸費用込みでお借入頂ける住宅ローンもございます。
住宅ローンの「借り入れ可能な金額」と「返済可能な金額」は異なりますので、将来の返済計画やライフスタイルの変化を見越して慎重に決定します。
また、自己資金については、将来の大規模支出を見据えたうえで、今回の購入にどれくらいあてることができるかを考えます。
マンションでは、毎月の管理費・修繕積立金の維持費や駐車場代などもかかってきますので、月々およびボーナス時に返済できる金額を考える際、見落とさないよう注意しましょう。
2.ご購入相談・情報収集
購入物件の価格、地域、駅からの距離、広さや間取り、環境や利便性・・・ご購入物件の購入に際して、どれも重要な要素となってきます。しかし、購入物件にはそれぞれ個性があり、長所もあれば短所もあります。限られた予算、限られた時間の中で、お客様にとってオンリーワンの物件を探し出すためには、事前に譲れない条件は何かなど、ご要望の優先順位を明確にしておくことが重要になってきます。
【ご購入計画の整理]
まず、以下の4点につき書き出してみることをお勧めします。
1.予算を明確にする
どのくらいの予算で探すのかを決めることは、不動産の購入を考えるうえでとても重要です。自己資金はいくら用意できるのか（いくら手元に残せばいいか）？
住宅ローンはいくら組むのか（将来の返済計画に無理はないか）？誰からの援助が見込めるのか？などをあらかじめ確認しておきましょう。
2.地域を明確にする
住み慣れた街、実家の近く、通勤30分圏内、〇〇沿線、駅から徒歩10分圏内などなど住みたい街の地域を明確にします。
3.物件種別を明確にする
ご家族や暮らし方などから、マンションか一戸建てか？どれくらいの広さや部屋数が必要か？など購入したい物件の種別を明確にします。
4.動機を明確にする
現在のお住まいで改善したい点は何か？住み替え先での実現したい夢や希望は何か？など購入を検討した動機を明確にします。
3.物件見学
物件の状態や周辺の環境を知ることができる現地見学。気に入った物件が見つかったら、どんどん物件を見に行くことをお勧めします。
物件見学
物件の見学は、担当者がご案内させて頂きます。
物件の詳細内容だけでなく、周辺環境についても総合的に把握していただけるようさまざまな資料や情報を用意していきます。
お客様はご覧になられた物件の感想をご遠慮なく担当者へお伝えください。担当者が直接お客様のご希望を具体的に感じることで、より一層お客様のご希望条件に見合った物件をご紹介できるようになるからです。
物件見学のポイント
物件周辺の環境は、平日と土日、昼と夜、晴天と雨天では異なることがあります。気に入った物件については曜日による違い、昼夜の違いなども確かめてみましょう。
最寄り駅までの道路、距離、環境などは実際歩いてお確かめになられることをお勧めします。
通勤・通学時の道路の渋滞状況や電車の混雑状況なども確かめておきましょう。
4.不動産売買契約
購入物件の決定・購入の申し込み
これだ！という物件に出会えたら、売主様に対し、「購入したい」という意思表示を書面（不動産購入申込書）で行います。これを受けて、具体的な価格やご条件の交渉に入りますので、物件価格や引き渡しの時期など、買主様の購入条件を担当者に伝えます。
売主様・買主様双方にご納得いただいて、気持ちよく契約にのぞんでいただけるよう仲介業者が諸条件の調整や場合によっては交渉をいたします。購入価格だけではなく諸条件もしっかりと確認しておくことは大事です。
※弊社の社有物件を直接購入される場合は、仲介業者がおりませんので業者も仲介手数料もありません。ご希望の条件や内容を直接言って頂ければ、売主としてきちんと対応させて頂きます。
住宅ローン事前審査
住宅ローンご利用のお客様は、この時点で、金融機関（民間）に融資の事前審査の申し込みをします。金融機関はお客様がご自由にお選びいただけます。
※実際の住宅ローンのお申し込みは、不動産売買契約成立後となります。
ご契約前の説明・重要事項説明
売買契約に先立ち、売主様・買主様に対して、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務付けられています。
この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引主任者の資格を有する者が行います。
「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が売主様・買主様に説明しなければならない事項をいい、登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法等の制限、契約に関する事項などがあります。
「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、不動産売買契約前にお目通しいただくことをお勧めします。内容にご不明な点がある場合には、必ず担当者にお確かめください。
不動産売買契約の締結・手付金の支払い
「不動産売買契約書」を用いて契約を締結します。「不動産売買契約書」には、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名・ご捺印をいただき、買主様が売主様に手付金をお支払いいただきましたら、無事契約成立です。不動産売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になり場合がありますので、ご不明な点は必ず担当者にご確認ください。
また、契約時の物件状態を確認する書類として、物件調査に作成した「物件状況等報告書」と「設備表」をお渡しします。
不動産売買契約時に必要なもの
- 手付金（売買価格の1割程度が必要です）
- 印鑑（認印可）
- 仲介手数料の半金
- 収入印紙（売買金額によって額面が異なります）
- ご本人確認資料（運転免許証など）
※その他のケースに応じて必要になるものがございますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
5.住宅ローン契約
住宅ローンを利用される方は、売買契約後に金融機関に借り入れの申し込みを行います。金融機関はお客様がご自由にお選びいただけます。
ローンにはさまざまな商品がありますので、金融機関がお決まりでない方は担当者にご相談ください。
住宅ローンのお申込みに必要なもの
- 住宅ローン申し込み書
- 実印
- 印鑑証明書（発行後3か月以内のもの）
- 住民票
- 住民税決定通知書
- 収入証明書（または所得証明書）
- 不動産売買契約書
- 重要事項証明書
- 印紙代
- など
※金融機関ごとに異なります。
※その他のケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
融資承認
住宅ローンの申し込みから1～3週間程度で、金融機関より融資の審査結果の連絡があります。
融資承認が得られましたら、金融機関との間で金銭消費貸借兼抵当権設定契約（住宅ローンお借入のご契約）を結び、詳細な借り入れ条件を決定します。
6．残代金のお支払・物件のお引渡し
融資承認によって不動産購入時における残代金の支払準備は整いました。いよいよ取引の最終章となります。
1.お引渡し前の現地確認物件の最終確認を現地にて行います。売主様・買主様お立会いのもと、不動産売買契約時にお渡しした「物件状況等報告書」と「設備表」にしたがって付帯物の確認、境界等の立ち合いをします。
2.登記に必要な書類の確認・・・所有権移転の申請に必要な書類が揃っているか、司法書士が確認します。
買主様への不動産物件の所有権の移転に際し、障害となるような権利設定等がなされていないか、実際に登記手続きを代行していただく司法書士との連携で、安全で確実な不動産取引をお手伝いいたします。
【住宅ローンを借り入れする場合】
融資実行、抵当権設定の手続きについて金融機関、司法書士との連携をして、弊社、株式会社 雅エステートが安全で確実なお取引をお手伝いいたします。
3.残代金の支払い・・・買主様から売主様に残代金を支払います。
預金小切手や現金で授受する場合もありますが、銀行振り込みで残代金を授受するケースが一般的です。
4.鍵の受け取り・関係書類の受け取り
残代金の受け取りと同時に、買主様は売主様から物件の鍵を受け取ります。
管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書などがある場合はあわせて、売主様から受け取ります。
5.固定資産税・管理費等の清算
固定資産税・管理費などの負担金の清算をします。引き渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として、日割り清算で行うのが一般的です。
6.諸費用の支払い
最後に、仲介手数料、司法書士への報酬など、諸費用の支払いをします。
7.アフターフォロー
取引は完了しましたが、弊社、株式会社 雅エステートの仕事はこれで終わりではございません。
私共、株式会社 雅エステートでは、引越し会社はもちろん、リフォーム会社、ハウスクリーニング・ハウスメーカー等の信頼のおける業者をご要望に応じて紹介いたします。
残代金の支払い時に必要なもの
- 残代金
- 仲介手数料の残金
- 登記費用・司法書士への報酬
- 固定資産税・都市計画税、管理費などの清算金
- 住民票
- 実印
- 印鑑証明書（発行から3か月以内のもの、抵当権設定時のみ必要）
- ご本人確認資料（運転免許証など）
※その他のケースに応じて必要になるものがありますので、詳しくは担当者にお尋ねください。
7.物件へのご入居準備
住宅建築
土地を購入されたお客様は住宅を建築工事を始められます。
リフォーム
物件によってはリフォームが必要な場合があります。売主様から物件の引き渡しを受ければ、リフォーム工事を始められます。
お引越し
お引越し前後は、電気・ガス・水道・電話・プロバイダの移転手続きをはじめ、役所・学校などへの届け出、金融機関・保険会社への住所変更届が等々、数多くの手続きが必要です
8.確定申告
住宅ローン控除
住宅ローンでご自宅を購入された場合、所得税が還付される「住宅ローン控除」（住宅借入金等特別控）が受けられる場合があります。
住宅ローン控除の適用を受けられる方は、ご入居後、確定申告の手続きが必要です。確定申告は、入居した翌年に行います。
確定申告に必要なもの
- 住宅ローンの年末残高証明書（お借入先より発行）
- 不動産売買契約書の写し
- 源泉徴収書（給与所得者の方）
- 土地・建物の登記事項証明書（法務局で取得）
- 耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し（一定の築年数を経過した住宅の場合、適合証明書の交付を行う適合証明機関から交付）
- 確定申告書（住宅借入金等特別控除額の計算明細書）
- 認印
住宅取得資金に係る贈与の特例
住宅購入資金について、親から援助を受ける場合、贈与税が課税されない（または軽減される）特例措置があります。
住宅取得資金に係る贈与の特例の適用を受けれる方は、贈与を受けた翌年に確定申告の手続きが必要です。
また、特例を受ける場合、原則、贈与を受けた翌年の3月15日までに入居することが条件となっていますのでご注意下さい。
